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Qualquer pessoa que pretenda realizar um negócio imobiliário deve se cercar das mínimas cautelas a fim de evitar eventuais infortúnios indesejados.
Assim, embora a legislação (art. 54 da lei 13.097/151 estabeleça a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários no caso de não existir qualquer constrição ou gravame na matrícula do bem, na prática, esta eficácia é relativa.
Isso porque, diante da inexistência de apontamentos na matrícula, eventual ato fraudulento será objeto de verificação fática, caso a caso, pela demonstração, pelo credor ou pelo prejudicado, que houve má-fé por parte do adquirente.
Imaginem alguém que adquira imóvel de pessoa que, a par de não ter em face do seu imóvel qualquer gravame registrado ou averbado, esteja respondendo por dívidas ajuizadas, possui títulos protestados e assim por diante.
Nessa situação, questiona-se:
o adquirente, que não se preocupou com as certidões ou ignorou os credores do alienante poderá ser considerado “de boa fé”?
Para responder essa questão deve-se consultar o entendimento da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que, inclusive editou a súmula 375 a respeito do tema:
“o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.
Logo, consoante o entendimento do STJ, na ausência de apontamentos na matrícula do imóvel anterior à venda, competirá ao credor demonstrar a má-fé do comprador, o consilium fraudis, posto que em favor do adquirente do imóvel ou do negócio imobiliário, militará a presunção – relativa – de boa-fé.
Nesse diapasão, a prova da má-fé pode consistir apenas na dispensa das certidões de praxe relativas ao vendedor e ao imóvel, quando facilmente, por tais documentos, poderia o comprador verificar a insolvência do alienante. No caso exemplificativo, portanto, o terceiro adquirente não pode ser considerado de boa-fé.
Em outras palavras, ao se dispensar a apresentação das certidões de distribuição de ações, dentre outras, a presunção – relativa – de boa-fé poderá ser afastada, em que pese a matrícula não espelhar qualquer gravame ou constrição.
Sobre o tema, a 11ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do processo 1059271-84.2018.8.26.01002, manteve a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro que tinha como objetivo livrar a penhora de bem imóvel ocorrida nos autos de uma ação de execução, sob o argumento de que a compra ocorreu em data anterior ao registro da constrição na matrícula.
No entanto, apesar de o bem ter sido adquirido antes do registro da penhora na matrícula do imóvel, o TJ/SP entendeu que o terceiro adquirente – embargante – não tomou as mínimas cautelas necessárias para a concretização do negócio jurídico ao ignorar as certidões negativas do distribuidor cível, e ainda, por direcionar todo o valor da compra para empresas que não fizeram parte do compromisso de compra e venda, evidenciando a sua má-fé.
Assim, conclui-se que apesar da boa-fé do comprador ser presumida, esta deverá ser analisada caso a caso, pois muitas vezes ela poderá ser relativizada a partir do momento em que se dispensa/ignora as certidões dos distribuidores judiciais em nome dos alienantes, suficientes à demonstração da existência de apontamento(s) capaz de reduzi-los à insolvência.
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1 Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência) I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil ; III – averbação de restrição administrativa ou convenwcional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil . Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
2 A parte vencedora foi patrocinada pelos advogados do escritório Grigoletto Advogados.
Gabriel Grigoletto
Sócio do escritório Grigoletto Advogados, especializado em temas de direito civil, com destaque no direito imobiliário e na recuperação de ativos. Especialista em Processo Civil pela PUC/SP.
Bruno Grigoletto
Advogado e sócio-fundador do escritório Grigoletto Advogados, com mais de 10 anos de experiência na área imobiliária
