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Uma situação muito comum entre os compradores de imóveis na planta é a divergência na metragem do imóvel registrado em cartório em relação àquela que foi definida no contrato de compra e venda. Nesses casos, muitos se perguntam se essa diferença caracteriza uma venda “ad mensuram” e se há possibilidade de devolução dos valores pagos e aplicação de multa contratual.
Para entender melhor a questão, é necessário recorrer ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor. A venda “ad mensuram” é caracterizada quando as partes estipulam o preço por medida de extensão, sendo a medida condição essencial ao contrato. Nesse caso, a diferença na metragem poderia justificar a resolução do negócio e a devolução dos valores pagos.
No entanto, nos casos em que o imóvel é definido como coisa determinada e delimitada, sem apego às suas exatas medidas, caracteriza-se a venda “ad corpus”. Isso significa que as medidas são meramente enunciativas e que a aquisição se refere ao imóvel como um todo, não sendo decisivo o fator da metragem para a compra.
Mesmo nos casos em que a compra é realizada na planta, as medidas constantes no instrumento particular de promessa de compra e venda são somente enunciativas. O que prevalece é o imóvel em si, e não a metragem. Portanto, a diferença na metragem não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, e não configura um vício de quantidade do produto capaz de abalar o equilíbrio do contrato e prejudicar o consumidor.
Além disso, é importante ressaltar que o fato de incidir o direito consumerista na relação sub judice não significa a procedência da pretensão de resolver do negócio jurídico, com a devolução dos valores pagos e com a aplicação da multa contratual, pois não se está diante de efetivo vício, ou defeito de qualidade, ou quantidade do produto capaz de abalar o equilíbrio do contrato e prejudicar o consumidor.
Inclusive, o tema foi motivo de discussão no STJ por meio do REsp 2.021.711-RS (Informativo 767 STJ), onde firmaram o seguinte entendimento: Em contrato de compra e venda de imóvel na planta, a diferença ínfima a menor na metragem, que não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, não autoriza a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Por fim, é fundamental verificar as cláusulas do contrato firmado entre as partes. Em muitos casos, há previsão de tolerância para pequenas diferenças nas dimensões do projeto, o que pode tornar perfeitamente aceitável a diferença de metragem no imóvel.
Portanto, é importante que o comprador se informe e busque orientação jurídica adequada antes de tomar qualquer decisão. Nem sempre a diferença na metragem do imóvel configura um problema a ser resolvido, e a aplicação do direito consumerista não é automática. Cada caso deve ser analisado de forma específica, levando em consideração as particularidades do contrato firmado entre as partes.
Allan Simões Carvalho
Sócio da Simões e Coelho Advogados. Sou especialista em Direito Imobiliário com 10 anos de experiência. Me siga nas redes sociais para se manter atualizado no meu setor de atuação.
