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Neste artigo, vamos entender um caso real de decisão judicial envolvendo a promessa de compra e venda de um imóvel. A sentença foi favorável ao comprador, garantindo seu direito ao desfazimento do negócio, com devolução de 80% do valor pago de forma atualizada.
A questão da taxa de fruição e ocupação
Um dos pontos centrais do caso foi a cobrança indevida da taxa de fruição. Mas, afinal, o que é essa taxa? Imagine pagar por algo que você não usou de verdade. A taxa de fruição é um valor cobrado pelo uso ou gozo de um bem, como um imóvel, durante um certo período. No entanto, em casos de lotes não edificados, como terrenos, essa cobrança se torna controversa. Além disso, a taxa de ocupação, que poderia ser cobrada pelo simples fato de manter a posse do imóvel, também foi considerada indevida. O TJSP decidiu que essas taxas não são cabíveis, alinhando-se à jurisprudência do STJ, que afirma a inaplicabilidade dessas taxas na ausência de edificação. Isso significa que, sem provas de uso efetivo, não há justificativa para tais cobranças.
Base legal
A decisão foi embasada em importantes princípios e súmulas que reforçam a justiça da sentença. O enunciado 22 do Conselho da Justiça Federal destaca que “a função social do contrato, prevista no art. 421 do CC, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas.” Isso garante que os contratos sejam mantidos de forma a beneficiar ambas as partes de maneira justa.
Além disso, a súmula 543 do STJ estabelece que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Complementando este entendimento, o TJSP editou as súmulas 1, 2 e 3, que dispõem sobre a rescisão de contrato de compra e venda, assegurando que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” Além disso, “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.” E, por fim, “reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.”
Devolução de 80% do valor pago
Um dos aspectos mais significativos da decisão foi a determinação de devolução de 80% dos valores pagos pelo comprador, com a retenção de apenas 20% pelo vendedor. Essa retenção visa cobrir custos administrativos e outros relacionados, garantindo um equilíbrio justo entre as partes. Essa decisão assegura que o comprador não seja penalizado de forma excessiva, enquanto o vendedor é compensado por eventuais despesas.
Resultado favorável ao comprador
A sentença reafirma o direito do cliente de não ser onerado indevidamente, garantindo a restituição de valores pagos de forma justa e equilibrada. A decisão final foi a manutenção do acórdão recorrido, sem a cobrança das taxas de fruição e ocupação e com a restituição de 80% dos valores pagos.
Você já passou por isso?
Se você já enfrentou uma situação semelhante ou conhece alguém que está passando por isso, é fundamental buscar orientação jurídica especializada. Casos como este mostram que é possível reverter cobranças indevidas e garantir seus direitos.
Roberto Victalino
Mestre Dir. Político e Econômico pela Univ. Mackenzie; Pós-graduado Dir. Constitucional e do Trabalho; Especialista em Dir. Eleitoral e Imobiliário; Prof. Universitário; Advogado e Consultor Jurídico.
