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A inadimplência é um dos grandes desafios enfrentados por incorporadoras imobiliárias, especialmente em contratos de compra e venda de imóveis e financiamentos. Para lidar com esse problema, é fundamental adotar estratégias jurídicas que protejam os interesses da incorporadora e minimizem prejuízos. Dentre as ferramentas mais eficazes nesse processo está a recuperação de crédito, que pode ser implementada por meio de medidas extrajudiciais e judiciais.
No âmbito extrajudicial, a renegociação de prazos e condições de pagamento destaca-se como uma solução eficiente. Essa prática está alinhada ao princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do CC, que orienta as negociações entre credores e devedores. A reestruturação da dívida, que pode envolver a ampliação de prazos, o abatimento de juros ou a flexibilização das parcelas, busca manter o contrato em vigor e evitar o inadimplemento completo. Tal estratégia permite que as incorporadoras solucionem as questões de forma rápida, sem recorrer ao Judiciário, o que evita processos longos e onerosos.
Quando as tentativas de negociação não são bem-sucedidas, as incorporadoras podem recorrer à execução de garantias, a depender do caso, como a alienação fiduciária, prevista na lei 9.514/97. Essa garantia possibilita que, em caso de inadimplência, a propriedade do imóvel seja consolidada em nome da incorporadora, de forma extrajudicial, sendo permitido então alienar o bem por meio de leilão, desde que observados todos os requisitos legais e/ou contratuais, assegurando a recuperação do valor devido. A alienação fiduciária confere uma maior celeridade ao processo de recuperação de crédito, reduzindo o tempo necessário para reaver os valores e proteger o fluxo de caixa da empresa.
A cobrança judicial também é uma medida necessária em casos que restam inexitosas as tentativas de negociação. A utilização do procedimento de execução de título executivo extrajudicial, como previsto no art. 784 do CPC, é uma via eficiente para forçar o pagamento da dívida. Quando o contrato de compra e venda de imóvel é formalizado por escritura pública, ele se qualifica como título executivo, permitindo que a incorporadora acione a justiça diretamente para cobrar o devedor, sem a necessidade de passar por uma ação de conhecimento.
Outra estratégia relevante é a adoção de cláusulas penais nos contratos de compra e venda de imóveis. Essas cláusulas, com previsão no art. 409 do CC, estabelecem penalidades para o inadimplemento das obrigações, incluindo a mora, o que desestimula o descumprimento do contrato. A multa por atraso ou pela rescisão contratual, por exemplo, pode ser uma medida eficaz para garantir que o devedor se comprometa a cumprir suas obrigações financeiras.
Para fins de se mitigar os riscos, é essencial que as incorporadoras implementem um sistema interno de gestão de crédito e cobrança. Esse sistema pode incluir a análise de crédito detalhada dos compradores antes da assinatura do contrato, a exigência de garantias adicionais e o acompanhamento contínuo das parcelas em aberto. A adoção de práticas preventivas reduz consideravelmente o risco de inadimplência, diminuindo a necessidade de ações de recuperação de crédito.
As incorporadoras imobiliárias dispõem, portanto, de uma série de ferramentas jurídicas para recuperar créditos de inadimplentes de maneira eficaz. Seja por meio da renegociação, execução de garantias, ou medidas outras medidas extrajudiciais ou judiciais, é importante que todas as ações sejam pautadas pela legalidade e com foco na proteção dos direitos da incorporadora. A recuperação de crédito, quando bem executada, assegura a saúde financeira da empresa e aumenta de forma significativa as chances de sucesso dos empreendimentos imobiliários.
Henry Benevides
Advogado. Sócio do escritório Jacó Coelho Advogados, com sede em Goiânia-GO. Tem especialização em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela ATAME/GO; possui LL.M em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas; cursando Pós-graduação em Direito, Negócios e Operações Imobiliárias na PUC/GO e tem larga experiência em gestão de Departamentos Jurídicos de empresas de médio e grande porte.
