IPTU progressivo por disfunção social – Migalhas

CompartilharComentarSiga-nos no A A

O IPTU progressivo no tempo é um dos instrumentos tributários de intervenção na propriedade urbana, para fazer com que o imóvel cumpra a sua função social.

O fundamento constitucional dessa tributação progressiva extrafiscal está no art. 182, § 4º, II da CF:

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executado pelo Poder Público Municipal conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

[…]

§ 4º É facultado ao Poder Público Municipal, mediante lei específica para a área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado ou subutilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I – parcelamento ou edificação compulsórios;

II – imposto sobre a propriedade parcial e territorial urbana progressivo no tempo.

Quatro são os requisitos para a deflagração do IPTU progressivo:

Inclusão do imóvel a ser tributado progressivamente na área abrangida pelo plano diretor da cidade;

A definição da função social da propriedade urbana pela lei específica que aprova o plano diretor da cidade, que é impositivo para municípios com mais de 20.000 habitantes;

Concessão de prazo para o proprietário construir ou lotear o imóvel incluído no plano diretor da cidade.

Somente depois de descumprido o prazo para apresentação do plano e de sua execução é que o município fica legitimado a lançar o IPTU progressivo no tempo.

Cumpre assinalar, desde logo, que a progressividade do imóvel é apenas para o proprietário do solo urbano não edificado ou subutilizado não se aplicando, por exemplo, a um imóvel abandonado.

Solo urbano não utilizado é aquele não destinado a qualquer tipo de atividade econômica. É o terreno vago de forma permanente.

Quanto ao conceito de imóvel subutilizado, conforme § 1º, do art. 5º da lei Federal 10.257/01 (Estatuto da Cidade) é aquele cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente.

A lei Federal remete à legislação local o conceito de solo urbano subutilizado.

Segundo o § 2º, do art. 201 da lei 13.430/02 (lei do plano diretor estratégico) considera-se subutilizado o terreno com área superior a 250m2, onde o coeficiente de aproveitamento utilizado não atingir o mínimo definido para o lote na zona em que se situa, excetuados os imóveis utilizados como instalações de atividades econômicas que não necessitam de edificação para exercer a sua finalidade; os imóveis utilizados como postos de abastecimento de veículos; e os imóveis integrantes do sistema de áreas verdes do município.

Segundo o art. 5º, § 4º, II da lei 10.252/01, de aplicação cogente em âmbito nacional, o prazo para dar início à execução do projeto, a partir da data de sua aprovação, é de dois anos, sob pena de lançamento do IPTU progressivo no tempo (art. 7º) durante cinco anos, não podendo a alíquota exceder a duas vezes o valor referente ao ano anterior (§ 1º, do art. 7º).

Atingida a alíquota máxima de 15% sem que o proprietário confira função social à propriedade urbana, essa alíquota será mantida até que se processe a desapropriação com pagamento prévio do justo preço em títulos de dívida pública.

É de capital importância distinguir o conceito de imóvel não edificado ou subutilizado, conforme legislação municipal, com a realidade fática do imóvel, examinada à luz do fato gerador do IPTU.

O fato gerador do IPTU é a disponibilidade econômica do imóvel em 1º de janeiro de cada ano, ensejando o lançamento anual do imposto (art. 32 do CTN).

Cumpre assinalar que o imposto não grava a propriedade, o domínio útil ou a posse, nem o título jurídico da propriedade, mas, apenas a disponibilidade econômica do imóvel.

Por isso, o contribuinte do IPTU pode ser o proprietário, o titular de domínio ou seu possuidor (art. 34 do CTN) que detenha a disponibilidade econômica do imóvel.

O lançamento do IPTU não pode ser feito discricionariamente pelo agente fiscal, mas, só em relação àquele que detém a disponibilidade econômica do imóvel dele extraindo as utilidades, sob pena de afrontar o princípio da capacidade contributiva e incidir na violação do princípio constitucional que veda o efeito de confisco.

No imóvel gravado com usufruto, por exemplo, somente o usufrutuário pode ser o contribuinte do IPTU, e não o nu-proprietário que nada usufrui, porque transferiu a posse direta da propriedade imobiliária ao usufrutuário.

Dito isso, é preciso verificar se o imóvel não edificado ou subutilizado tem ou não condições para sua exploração econômica, ou seja, se o seu proprietário detém ou não a disponibilidade econômica.

Imóveis existem que, apesar de se enquadrar no conceito de imóvel não edificado ou subutilizado, não podem comportar lançamento do IPTU progressivo no tempo, porque não tendo a disponibilidade econômica, o próprio IPTU singelo não é devido.

São os imóveis situados no topo de um talude, sem possibilidade de acesso à via pública, como alguns daqueles existentes em certos trechos da Marginal Pinheiro em que o valor comercial desses imóveis é zero.

Outros imóveis existem que estão entalados entre viadutos e escadarias construídas pelo município que praticamente não possibilita o acesso a não ser a pé.

Enfrentamos essa questão no imóvel com área de 952,18m2, localizado na Rua Álvares de Carvalho, travessa da Avenida Nove de Julho, praticamente, encravado de baixo de dois viadutos, o Viaduto Nove de Julho e o Viaduto da Rua Major Quedinho, situação essa agravada com um paredão de acesso à Avenida Nove de Julho constituído pela prefeitura, além da presença de uma enconsta onde se alojaram os moradores de rua. Nesse imóvel, sem nenhum valor comercial estava sendo lançado o IPTU progressivo no tempo, atingindo a alíquota máxima de 15%. Segundo a lei de uso e ocupação do solo urbano do município de São Paulo, no referido imóvel seria possível a construção de um prédio com 13.983,51ms para dar-lhe o aproveitamento máximo.

É como exigir que os proprietários de imóveis localizados na Cracolândia promovam o adequado  aproveitamento  da propriedade, sob pena de lançamento de IPTU progressivo.

Aliás, a Câmara Municipal de São Paulo apresentou o PL 448/23 que se converteu na lei 18.065/23 sancionada pelo prefeito, que isenta do IPTU 5.000 imóveis da região de Cracolândia, exatamente porque seus proprietários perderam a disponibilidade econômica desses imóveis.

Concluindo, é preciso confrontar o potencial construtivo de determinado imóvel no plano abstrato de conformidade com a legislação municipal vigente, com a realidade fática do local em que não há nenhuma viabilidade econômica para qualquer tipo de atividade (construção de prédio ou de garagem). Na prática a teoria é outra.

______

O art. 24, III da Lei nº 6.989/66 do Município de São Paulo considera não construído o imóvel “cuja área exceder 3 vezes a ocupação pelas edificações quando situado na 1ª subdivisão da Zona Urbana

Kiyoshi Harada

Sócio do escritório Harada Advogados Associados. Especialista em Direito Tributário pela USP. Presidente do Instituto Brasileiro de Estudos de Direito Administrativo, Financeiro e Tributário – IBEDAFT.

Harada Advogados Associados