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Due diligence é um termo utilizado para descrever o processo de análise e investigação detalhada, realizado com o objetivo de identificar e avaliar os riscos envolvidos em uma operação.
No contexto imobiliário, a due diligence refere-se ao conjunto de procedimentos conduzidos por um advogado para examinar e informar seu cliente sobre eventuais riscos jurídicos, documentais e financeiros relacionados a uma transação imobiliária, garantindo maior segurança e embasamento para a tomada de decisão.
Em uma transação imobiliária, seja para locação ou venda de um imóvel, é fundamental que todas as partes envolvidas tenham conhecimento sobre a situação jurídica e financeira uma da outra. Por isso, é essencial verificar se a parte possui ações judiciais em seu nome, se apresenta histórico de inadimplência ou se realmente detém a propriedade legítima do imóvel objeto da negociação. Em muitos casos, faz-se necessário até mesmo contatar órgãos municipais para obter essas informações de forma precisa e atualizada, procedimento que pode ser conduzido com segurança e eficiência sob a orientação de um advogado especializado nesse tipo de análise.
Esses fatores são determinantes para a avaliação da transação e sua segurança jurídica, podendo influenciar, inclusive, no preço do negócio.
É imprescindível, assim, obter informações detalhadas sobre o imóvel e seus proprietários. Isso porque, por exemplo, caso o vendedor tenha conhecimento de uma decisão judicial determinando a execução da dívida ou a indisponibilidade de seus bens, o imóvel, mesmo após vendido, poderá ser alvo de futuras ações judiciais. O comprador, portanto, corre o risco de adquirir um bem que, num presente próximo ou anos depois, poderá ser reivindicado judicialmente para a quitação dessa dívida, comprometendo a segurança e a validade da transação.
Nesses casos, não é incomum que os juízes entendam que o comprador, ao possuir todas as informações sobre o imóvel através de uma due diligence, age como um facilitador do vendedor na prática de fraude contra credores. Assim, além de perder o imóvel adquirido, o comprador ainda se vê envolvido em uma prática fraudulenta, o que pode acarretar consequências legais.
Como dito, a due diligence deve ser realizada considerando tanto as partes envolvidas quanto o próprio imóvel. Quanto ao imóvel, as principais informações a se pesquisar se referem às obrigações “propter rem”, que são aquelas associadas ao próprio bem e não aos seus proprietários, permanecendo aderida ao imóvel mesmo após troca da propriedade.
Um exemplo clássico desse tipo de dívida é o IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, que permanece vinculado ao imóvel, podendo ser cobrado do adquirente mesmo após a conclusão da compra, caso as pendências não sejam regularizadas antecipadamente.
Em termos práticos, tais passivos podem representar um obstáculo significativo para o empresário, comprometendo a viabilidade financeira da operação e, em alguns casos, até mesmo inviabilizando a continuidade do negócio, caso o novo proprietário seja responsabilizado por débitos anteriores à compra.
No contexto de uma locação comercial, é fundamental que o empresário verifique se o imóvel está isento de restrições e em plena conformidade com o planejamento urbano municipal. Essa análise é determinante para garantir que o uso pretendido pelo locatário seja legalmente permitido, assegurando que a atividade comercial desejada possa ser exercida de forma regular, segura e em conformidade com a legislação vigente.
A garantia de segurança e valorização do investimento em transações imobiliárias é assegurada através de uma due diligence rigorosa e bem conduzida. Esse processo detalhado de análise e verificação documental, jurídica e financeira não apenas protege o comprador contra possíveis passivos ocultos, como também confere maior transparência e confiança à transação.
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1 GODO, F. Luiz. A auditoria documental da matrícula imobiliária. São Paulo: IRIB, 2024. Disponível em: (Da auditoria documental da matricula imobiliária – IRIB.pdf). Acesso em: 13 jan. 2025.
2 AIRES, Henrique Martins Gontijo. Incorporação Imobiliária – Desafios da aquisição do terreno ao registro das unidades incorporadas. Goiás: Repositório Acadêmico de Graduação (RAG), 2024. Disponível em: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Desafios da aquisição do terreno ao registro das unidades incorporadas. Acesso em: 13 jan. 2025.
Allanis da Silva
Estudante de graduação em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas. Autora de Artigos. Estagiária no TM Associados.
Anna Paula Piovesan Pinheiro
Advogada, graduada em direito, com ênfase em direito civil, pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2021), inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção São Paulo (OAB/SP) (2021). Pós-graduanda em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC/RS). Autora de artigos. Membro do Conselho Estadual de Direito Comercial da FEDERAMINAS. Advogada do Departamento Consultivo no TM Associados.