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No dia 20.12.24 foi publicada a lei 18.209, do Município de São Paulo, que, dentre outros pontos, institui o Direito Real de Laje e autoriza sua constituição sobre usos “INFRA” (relacionadas a serviços públicos listados na lei de uso e ocupação do solo), de modo a permitir edificações sobre estações e terminais.
A finalidade da nova regra é dar maior efetividade ao adensamento nas Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana – ZEUS, assim consideradas aquelas localizadas em áreas próximas aos sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade.
Dentre outras regras, a nova lei estabelece que:
(i) a laje sobre os uso INFRA deve ter acesso independente da construção base, devendo ser reservado acesso vertical à laje ou instituição de servidão de passagem vertical;
(ii) o uso INFRA não integrará o quadro de áreas de edificação da laje, sendo dispensada sua representação em planta;
(iii) a taxa de ocupação, a área permeável e a cota ambiental serão atendidas pelo uso INFRA, sendo dispensadas para a laje, que não poderá ter taxa de ocupação e/ou área de projeção maior que a da construção base;
(iv) o coeficiente de aproveitamento será calculado sobre a área computável e não computável da laje, excluída a área operacional do uso INFRA;
(v) o gabarito será apresentado a partir do térreo do empreendimento da laje;
(vi) é autorizada a abertura de matrícula de laje de espaços aéreos e subterrâneos em terrenos públicos e privados, sob a classe de bem dominial, para a alienação aos terrenos confrontantes, mediante processo administrativo;
(vii) a área da laje incorporará uma das matrículas adjacentes, incidindo sobre esta todos os encargos e tributos ao titular;
(viii) o projeto construtivo a ser apresentado para a laje deve ser instruído com: (a) levantamento planialtimétrico da laje; (b) planta da matrícula da laje; (c) perímetros real e de escritura da laje; (d) matrícula com previsão de cotas e níveis dos vértices; (e) anuência do proprietário e responsável técnico da construção base sobre o projeto a ser apresentado para a laje, declarando que as fundações e estruturas comportam a carga do empreendimento a ser erguido na laje; (f) demonstração das vias e respectivos acessos à laje.
Note-se que o Plano Diretor de São Paulo já permitia construções em áreas operacionais do sistema de transporte público coletivo, mas não tratava do direito de laje, o que apenas veio a ser regulamentado em âmbito municipal pela norma recém-publicada.
O direito de laje passou a ser previsto na legislação federal em 2017, quando o Código Civil foi alterado pela Lei Federal nº 13.465/17, que inseriu “a laje” dentre os direitos reais, permitindo a cessão da superfície superior ou inferior da construção em terrenos públicos ou privados, de modo que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
Foi expressamente previsto no Código Civil, após a atualização ocorrida em 2017, que:
(i) a laje será unidade imobiliária autônoma, com matrícula própria, respondendo o titular do direito real de laje pelos encargos e tributos que sobre esta incidirem;
(ii) o direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas;
(iii) o titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, mediante autorização dos titulares da construção-base e das demais lajes;
(iv) necessidade de observância das posturas urbanísticas pelo titular da laje, podendo o Município trazer posturas próprias para tal finalidade – como fez o Município de São Paulo, com a publicação da lei municipal 18.209/24;
(v) as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato;
(vi) o o titular da laje não poderá prejudicar a construção base, com obras novas ou com falta de segurança, assim como a linha arquitetônica e arranjo estético do edifício;
(vii) em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje.
Como se vê, as normas recém trazidas pela lei municipal 18.209/24 complementam e regulamentam, em âmbito municipal, o que já consta do Código Civil a respeito do direito real de laje, trazendo maior clareza e segurança jurídica para exploração comercial da laje de estações e terminais na cidade de São Paulo, o que gera oportunidades para incorporadoras e pode viabilizar projetos de infraestrutura que contemplem a exploração de tais áreas.
Trata-se de mais um instrumento que fomenta e incentiva a ocupação das ZEUs, uma das principais metas do Plano Diretor de São Paulo.
Gabriela Braz Aidar
Sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra. Especialista em direito administrativo, urbanístico e infraestrutura, atuante há mais de dez anos na área
