Leilão extrajudicial: Como identificar e contestar irregularidades – Migalhas

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Introdução

Se o seu imóvel foi penhorado ou está prestes a ir a leilão, saiba que ainda há chances de reverter essa situação. Muitas pessoas acreditam que, ao receberem uma notificação do banco, não há mais nada a ser feito, mas a realidade é diferente. A legislação estabelece um rigoroso processo para a realização do leilão extrajudicial e, quando há falhas nesse procedimento, o leilão pode ser suspenso e até anulado.

Neste artigo, explicamos os procedimentos do leilão extrajudicial, os direitos do devedor e os caminhos legais para impedir que seu imóvel seja leiloado de forma irregular.

O que diz a lei sobre leilões extrajudiciais?

A legislação do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário permite que bancos retomem e vendam imóveis financiados sem necessidade de processo judicial. Entretanto, esse procedimento deve seguir uma série de etapas rigorosas:

Atraso no pagamento: O contrato pode prever carência de uma a três parcelas antes do início do processo. O banco só pode iniciar o procedimento após o vencimento dessa carência.

Notificação para purgar a mora: O banco deve notificar o devedor formalmente, concedendo 15 dias para o pagamento integral da dívida em atraso. A notificação deve ser feita de maneira válida e comprovada.

Consolidação da propriedade: Caso a dívida não seja quitada no prazo concedido, o banco registra o imóvel em seu nome diretamente no cartório, sem necessidade de intervenção judicial.

Realização dos leilões: Dois leilões devem ser realizados. No primeiro, o preço mínimo é o valor de avaliação determinado no contrato ou pelo ITIV no momento da consolidação. No segundo, caso o imóvel não seja vendido, o banco pode aceitar lances menores, desde que acima de metade do valor de avaliação.

Destino da dívida: Se o imóvel for vendido por um valor maior que o saldo devedor, o banco tem obrigação de devolver o excedente ao mutuário em até cinco dias. Caso contrário, o devedor pode permanecer com uma dívida residual.

Caso ninguém compre o imóvel: Se o imóvel não for arrematado no segundo leilão, o banco assume a propriedade e a dívida do devedor é considerada quitada.

Como anular um leilão e proteger seu patrimônio

Muitos leilões extrajudiciais podem ser suspensos ou anulados por irregularidades no processo. Algumas das falhas mais comuns incluem:

• Notificação inadequada: O devedor não recebeu a notificação ou ela foi enviada para um endereço errado.
• Prazos incorretos: O banco não respeitou o prazo mínimo de 15 dias para purgar a mora.
• Valores incorretos no leilão: O imóvel foi leiloado por um valor inferior ao permitido pela legislação.
• Falta de transparência: O devedor não teve acesso a todas as informações necessárias sobre o processo de leilão.
• Ausência de publicidade: O leilão não foi devidamente divulgado, impedindo interessados de participarem.

Se houver qualquer erro nos procedimentos, o devedor tem direito de contestar judicialmente, pedindo a suspensão ou anulação do leilão. A contestação deve ser feita rapidamente, antes da arrematação definitiva do imóvel.

A importância de observar todas as etapas do processo

Se você está enfrentando um leilão de imóvel, é fundamental garantir que todas as etapas do processo foram seguidas corretamente. Muitos devedores perdem seus bens sem saber que poderiam ter contestado o procedimento. Contar com um advogado especializado pode ser decisivo para identificar falhas e impedir a perda do patrimônio.

Da mesma forma, para aqueles que desejam investir em imóveis de leilão, é essencial se certificar de que o processo foi conduzido corretamente. A ausência de notificação ao devedor, falhas na avaliação do imóvel ou descumprimento dos prazos legais podem levar à impugnação do leilão e até à restituição do imóvel ao antigo proprietário, causando prejuízos ao comprador.

Portanto, antes de participar de um leilão ou aceitar passivamente que seu imóvel seja vendido, é essencial:

• Analisar a documentação: Certifique-se de que todas as exigências legais foram cumpridas, incluindo notificações e registros cartoriais.
• Verificar possíveis contestações: Alguns leilões podem estar sujeitos a ações judiciais que questionam sua validade, o que pode resultar na perda do imóvel mesmo após a arrematação.
• Consultar um especialista: Advogados especializados podem ajudar a avaliar os riscos e evitar prejuízos futuros.
• Confirmar a regularidade da posse: Certifique-se de que o imóvel está desocupado ou que a desocupação pode ser realizada sem entraves legais.
• Estar atento às condições financeiras: Além do valor do lance, é importante calcular impostos, taxas e possíveis custos judiciais que podem surgir.

Conclusão

Os leilões extrajudiciais podem representar um grande risco para devedores que não conhecem seus direitos. No entanto, muitas vezes é possível contestar e até anular esses leilões devido a falhas processuais. Por isso, a assessoria jurídica especializada é essencial para proteger seu patrimônio e garantir que seus direitos sejam respeitados.

Werner Damásio

Advogado com 17 anos de experiência, pós-graduado em Direito Privado e especializado em Direito Cível e Empresarial. Sócio do escritório Lettieri Damásio Advogados, com atuação consolidada em Direito